El alcance del poder de representación del agente inmobiliario: límites, riesgos y recomendaciones prácticas.
El error más frecuente en el sector inmobiliario
En la práctica inmobiliaria es habitual que propietarios y compradores deleguen determinadas actuaciones en agentes inmobiliarios para agilizar la comercialización de un inmueble. Sin embargo, existe una creencia errónea muy extendida que es pensar que el encargo de venta o la intermediación inmobiliaria atribuyen automáticamente facultades para actuar jurídicamente en nombre del cliente.
Nada más lejos de la realidad.
Desde una perspectiva jurídica, la actividad de intermediación y la representación son instituciones distintas. Mientras que el mediador aproxima a las partes para facilitar la celebración del negocio, el representante puede emitir declaraciones de voluntad con efectos directos para su representado.
La diferencia no es menor. De ella depende que un agente inmobiliario pueda o no comprometer válidamente a su cliente en una operación de compraventa.
De ahí el valor que la reciente sentencia de 4 de junio de 2026 del Tribunal de Instancia de Barcelona tiene al analizar la validez de una promesa de compraventa suscrita por una agente inmobiliaria que había recibido cantidades en concepto de arras de la parte compradora.
Pero antes ,veamos qué dice nuestro Código Civil respecto a la representación voluntaria.
En primer lugar, debemos saber que la representación voluntaria encuentra su fundamento en la autonomía de la voluntad y en el apoderamiento conferido por el representado.
Materia que se regula principalmente a través de las normas relativas al mandato y al poder de representación, destacando especialmente los siguientes artículos:
Artículo 1.259 CC: nadie puede contratar en nombre de otro sin estar autorizado o sin tener representación legal.
Artículo 1.712 CC: el mandato puede ser general o especial.
Artículo 1.713 CC: el mandato concebido en términos generales sólo comprende actos de administración; para actos de riguroso dominio se requiere.
Artículo 1.714 CC: el mandatario no puede exceder los límites del mandato.
Y, la consecuencia práctica es clara: vender un inmueble, aceptar determinadas condiciones económicas o asumir obligaciones contractuales en nombre del propietario exige facultades expresas.
Intermediación inmobiliaria no equivale a representación
Resulta frecuente confundir ambos conceptos, Sin embargo, el contrato de mediación inmobiliaria atribuye normalmente facultades para:
Publicitar el inmueble.
Realizar visitas.
Captar compradores.
Negociar condiciones preliminares.
Coordinar documentación y trámites.
Y, salvo que exista un poder específico o autorización expresa, el agente inmobiliario no puede:
Aceptar definitivamente una oferta vinculante.
Modificar unilateralmente condiciones esenciales.
Firmar contratos en nombre del propietario.
Otorgar escrituras públicas de compraventa.
Por ello, la existencia de una exclusiva de venta no convierte al agente en representante legal del propietario.
¿Puede el agente inmobiliario firmar un contrato de arras?
Esta es una de las cuestiones que más litigios genera y analiza la sentencia objeto de análisis.
El contrato de arras constituye un verdadero negocio jurídico que puede generar importantes consecuencias económicas para las partes. Dependiendo de su configuración, el incumplimiento puede implicar la pérdida de cantidades entregadas o su devolución duplicada.
Por esta razón, la facultad para suscribir arras en representación del propietario debe analizarse con especial cautela.
Si el agente actúa únicamente como mediador, la firma deberá corresponder al propietario o a una persona expresamente facultada para obligarle.
Cuando exista poder de representación, conviene comprobar si las facultades incluyen expresamente la celebración de contratos preparatorios de la compraventa y la aceptación de cantidades a cuenta.
¿Por qué es interesante la sentencia del Tribunal de Instancia de Barcelona?
La resolución concluye que la agente actuaba como mera intermediaria y que la recepción de arras no implicaba la existencia de facultades representativas suficientes para obligar a los propietarios. El tribunal recuerda que la actividad propia del mediador inmobiliario consiste en aproximar a las partes interesadas y facilitar la futura contratación, pero no en perfeccionar la compraventa salvo que exista un mandato o apoderamiento expreso.
Asimismo, la sentencia destaca que la percepción de cantidades en concepto de señal o arras no confiere por sí sola facultades de disposición sobre el inmueble ni capacidad para concluir válidamente la compraventa en nombre del propietario.
De la sentencia cabe destacar su FD Segundo:
"Debe partirse de que la jurisprudencia viene distinguiendo de forma reiterada entre el contrato de mediación inmobiliaria y el verdadero mandato representativo. Así, el agente inmobiliario, salvo existencia de apoderamiento expreso, desarrolla ordinariamente una función de aproximación entre las partes interesadas, sin intervenir directamente en la perfección del contrato de compraventa. En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que la actividad típica de la agencia inmobiliaria es predominantemente "pregestora", encaminada a facilitar la celebración futura del negocio jurídico, cesando normalmente su función una vez puestas en relación las partes contratantes. "Como regla general, el mediador o corredor, salvo que medie una autorización y representación expresa ( Art. 1713 párrafo segundo del CC : "para enajenar se necesita mandato expreso"), no interviene en la celebración del contrato de compraventa que posteriormente se suscriba entre su comitente y una tercera persona que hubiera encontrado a través de su actividad propia y genuina, que consistente en hacer posible una contratación, por lo que su actuación precisamente cesa una vez que ha puesto a las partes en contacto para celebrar entre ellos el contrato."( STS de 4 de julio de 2008 ).
Dicho esto veremos si la recepción de las arras cambia la visión del problema.
Sin embargo, el Alto Tribunal ha precisado que la mera recepción de arras o cantidades a cuenta por parte del mediador no implica, por sí sola, la existencia de un apoderamiento tácito para disponer de bienes inmuebles ni para perfeccionar contratos de compraventa en nombre del propietario. "pues no llevan en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación de consumación o de prueba de la compraventa;" y esta Sala ha declarado que tiene carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan [ SS. 31-10-1963 (RJ 1963\4265 ) y 16-12-1970 (RJ 1970\5593), entre otras], sin que en modo alguno el pacto sobre arras autorizado a un intermediario lleve implícito como ineludible e insoslayable, salvo pacto expreso, el poder para vender y perfeccionar el contrato de compraventa para lo que no se le autorizó sino solamente para «gestionar y tramitar» el contrato traslativo”.
La resolución constituye un importante recordatorio para agencias inmobiliarias, compradores y vendedores: la intermediación comercial no debe confundirse con la representación jurídica, y cualquier actuación que pretenda vincular al propietario requiere una autorización expresa y suficientemente acreditada.
Conclusión
El agente inmobiliario desempeña una función esencial en la comercialización de inmuebles, pero su capacidad para obligar jurídicamente al cliente depende de la existencia de un poder de representación válido y suficiente.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo confirma que las facultades representativas deben interpretarse conforme a su alcance real y que el abuso o exceso en su ejercicio puede determinar la ineficacia de la operación.
Por ello, tanto propietarios como profesionales inmobiliarios deben prestar especial atención al contenido de los poderes otorgados y a los límites de actuación derivados de los mismos. Una adecuada delimitación de facultades constituye la mejor garantía para dotar de seguridad jurídica a cualquier operación inmobiliaria.
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