El riesgo oculto al comprar una vivienda a un divorciado y cómo evitarlo.
El Tribunal Supremo en una reciente sentencia que refuerza la seguridad jurídica de los compradores, aclara cuándo puede anularse la compraventa, si corre peligro la inscripción registral y si está obligado el comprador a investigar la situación económica del matrimonio del vendedor
Comprar una vivienda implica asumir numerosos riesgos: cargas ocultas, problemas urbanísticos, defectos constructivos o conflictos de titularidad.
Pero existe una situación que genera especial preocupación entre compradores y profesionales inmobiliarios: adquirir una vivienda a una persona divorciada y descubrir después que el excónyuge reclama derechos sobre el inmueble.
La historia comienza con una situación relativamente habitual.
Un hombre en estado civil de soltero adquiere mediante Préstamo hipotecario una vivienda que accede al Registro de la Propiedad como bien privativo.Posteriormente, contrae matrimonio en régimen ganancial y la vivienda pasa a constituir el domicilio familiar.del matrimonio. En los años siguientes, por cuestiones meramente económicas, ambos solicitan la ampliación del importe del préstamo previamente constituido sobre el inmueble y a partir de ese instante, tanto marido como mujer también ostentan la condición de prestatarios frente al Banco, abonándose la hipoteca durante años desde la cuenta que tenían en común. Tras el divorcio y antes de la liquidación de la sociedad de gananciales, el exmarido titular registral vende la vivienda a unos terceros compradores.Tiempo después, su exesposa interpone una demanda solicitando:
La nulidad de la compraventa.
La nulidad de la inscripción registral.
La cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La reclamación se basaba en que parte de las cuotas hipotecarias se habían pagado durante el matrimonio, lo que podría generar derechos económicos vinculados a la sociedad de gananciales.
Para cualquier comprador, una demanda de este tipo supone el peor escenario posible tras haber pagado el precio y haber escriturado y encontrarse después que se cuestiona la validez de la compraventa..
Y, la pregunta que se hacen los Tribunales es ¿estaba obligado el comprador a investigar la situación del inmueble dentro de la sociedad de gananciales?
La Audiencia Provincial de Madrid entendió que sí al interpretar que el hecho de que en la escritura de compraventa apareciera que el vendedor estaba divorciado debía haber llevado a los compradores a realizar una investigación adicional para comprobar si la exesposa mantenía algún derecho sobre la vivienda.
Esta postura generó una gran preocupación entre los profesionales del sector inmobiliario, ya que trasladaba al comprador una carga difícilmente asumible como es investigar las relaciones económicas internas de un matrimonio ya extinguido.
Sin embargo, el Tribunal Supremo revocó la decisión de la Audiencia Provincial en base a tres principios fundamentales de nuestro sistema jurídico:
1. El comprador puede confiar en la información registral. El Tribunal Supremo recuerda que el Registro de la Propiedad constituye uno de los pilares de la seguridad jurídica inmobiliaria y que los terceros adquirentes no están obligados a cuestionar permanentemente la realidad jurídica reflejada en él.
2. No existe el deber general de investigación invocado por la Audiencia Provincial. La sentencia rechaza expresamente la idea de que el comprador deba realizar averiguaciones adicionales simplemente porque el vendedor figure como divorciado.De lo contrario, cualquier operación inmobiliaria quedaría expuesta a incertidumbres difíciles de gestionar y prácticamente imposibles de verificar.
3. Los conflictos entre excónyuges no deben perjudicar al tercero adquirente. Quizá el aspecto más relevante de la resolución es que el Tribunal Supremo considera que, si existen derechos económicos derivados de la liquidación de la sociedad de gananciales, la solución debe buscarse entre los propios excónyuges y en el procedimiento declarativo correspondiente y la compraventa no debe declararse nula cuando interviene un tercero que ha actuado de buena fe.
¿Qué significa esta sentencia para compradores y vendedores?
La doctrina fijada por el Tribunal Supremo aporta una mayor tranquilidad al tráfico inmobiliario.
En términos prácticos:
Comprar una vivienda a una persona divorciada no convierte al adquirente en responsable de investigar la liquidación de su matrimonio.
La buena fe del comprador se presume.
El Registro de la Propiedad sigue siendo la principal herramienta de protección jurídica.
Los conflictos económicos entre excónyuges deben resolverse entre ellos, sin perjudicar a terceros que han actuado correctamente.
Cómo protegerse antes de comprar una vivienda
Aunque esta sentencia es favorable para los compradores, siempre es recomendable adoptar ciertas precauciones como las siguientes:
solicitar una nota simple actualizada lo que permite conocer la situación registral real de la finca antes de firmar cualquier documento y formalizar una compraventa real y transparente.
Que exista un precio cierto, un pago acreditado, y la trazabilidad de la operación, incrementan la protección jurídica a un más sólida.
Aunque en nuestro sistema jurídico no existe la obligación de inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad, lo mejor en estas situaciones es inscribir nuestro derecho cuanto antes como mecanismo de protección frente a reclamaciones posteriores.
Conclusión:
La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2026 envía un mensaje claro: el comprador de buena fe merece protección jurídica y no tiene la obligación de investigar los conflictos patrimoniales derivados de un divorcio anterior.
Se trata de una resolución que fortalece la seguridad del tráfico inmobiliario y refuerza la confianza en el Registro de la Propiedad como garantía esencial para quienes adquieren una vivienda.
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